Der deutsche Bundestag hat am 22. März 2007 das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen beschlossen. Diesem Gesetz hat der Deutsche Bundesrat am 30. März ebenfalls zugestimmt. Rückwirkend zum

1. Januar 2007 werden somit die steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften in Deutschland zugelassen. Der aktuelle Gesetzesentwurf sieht vor, dass es sich bei den deutschen REITs um börsennotierte Aktiengesellschaften handeln wird. Börsennotierte Aktiengesellschaften unterliegen den Bestimmungen des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Aktiengesetzes. REITs werden sich in verschiedenen Aspekten von den bisherigen Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage unterscheiden, die sich vor allem in der größeren Transparenz, der Steuerbefreiung, der intensiven und genauen Kontrolle durch den Kapitalmarkt, sowie einer stärkeren Spezialisierung der enthaltenen Marktsegmente widerspiegeln. Alle Besonderheiten und typischen Kennzeichen der REITs sollen im so genannten REITG (REIT-Gesetz) festgelegt werden.

Unternehmensgegenstand der REITs sind sämtliche Immobilien (mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien) und Anteile an Immobiliengesellschaften in In- und Ausland, die sie erwerben, halten, verwalten und veräußern dürfen. REITs sind sowohl von der Gewerbe- als auch von der Körperschaftssteuer befreit, müssen im Gegenzug jedoch mindestens 90% der erzielten Gewinne an die Anleger auszahlen. Die Besteuerung erfolgt dann erst auf der Ebene der Anleger.

Voraussetzungen für REITs

Damit eine Aktiengesellschaft den deutschen REIT-Status erlangen kann, muss sie verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Zunächst müssen sie börsennotiert sein, was verschiedene Verpflichtungen nach sich zieht, vor allem müssen sie sich der intensiven Kontrolle und Bewertung durch den Kapitalmarkt unterziehen. Die Gesellschaft muss Geschäftsführung und ihren Sitz im Inland haben. Die Grundvoraussetzungen für REITs betreffen die Höhe der Mindestausschüttung der Gewinne, den gesetzlich festgelegten Schwerpunkt bei der Immobilienanlage, die vorgeschriebene Mindeststreuung der Aktien sowie den Ausschluss des Immobilienhandels bestimmter Immobilien. Als Grundkapital wird ein Mindestnennbetrag von 15 Millionen Euro vorgesehen. Eine Kreditaufnahme
bestehender REITs ist möglich, allerdings darf die Höhe des aufgenommenen Kredits nicht mehr als 60% des Gesamtvermögens der Gesellschaft betragen.

Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, wird der REIT-Status nicht vergeben bzw. kann auch wieder entzogen werden, wenn gegen die gesetzlich geregelten Bedingungen verstoßen wird. Mit dem Entzug des REIT-Status verliert die Gesellschaft auch ihre Steuerbefreiung, allerdings wird der Verstoß gegen eine Voraussetzung relativ großzügig gehandhabt, so dass die Steuerbefreiung nicht unverzüglich verloren geht. Ein sofortiger Entzug der Steuerbefreiung erfolgt nur wenn der REIT mit seinen Immobilien Handel betreibt. Bei anderen Verstößen werden zunächst Strafzahlungen fällig, deren Höhe

von der Finanzbehörde bestimmt wird. Erst wenn drei bzw. vier Jahre in Folge die Voraussetzungen verletzt sind, kann es zu einem Entzug der Steuerbefreiung kommen.

Anlageschwerpunkt

REITs dürfen auch Einkünfte erzielen, die nicht aus immobilienbezogenen Aktivitäten stammen, allerdings dürfen diese nur einen festgelegten Anteil von 25% der Gesamteinkünfte ausmachen, der Schwerpunkt muss mit mindestens 75% eindeutig auf Immobilienanlagen liegen. Die Bewertung der Vermögensgegenstände erfolgt nach den International Financial Reporting Standards (IFRS). Die gesetzlich vorgeschriebene Höhe von 75% ist im internationalen Vergleich relativ gering (z.B. 90% in Hongkong).
Ein REIT soll vor allem Immobilien halten und nicht den Handel in den Vordergrund stellen. Auch hier finden sich im Gesetzesentwurf deutliche Reglementierungen. Um eine flexible Umschichtung zu ermöglichen und dennoch das Kerngeschäft (Immobilien passiv zu bewirtschaften) zu wahren, darf innerhalb von 5 Jahren maximal die Hälfte und innerhalb von 10 Jahren das gesamte Portfolio umgeschlagen werden.

Deutsche REITs sollen zudem unter die Streubesitzregelung fallen, damit auch Kleinanleger die Möglichkeit haben, diese Immobilienanlageform für sich zu nutzen. Die Streubesitzregelung besagt im Falle der REITs, dass einzelne Aktionäre mit maximal 10% des Grundkapitals beteiligt sein können und dass mindestens 15% aller Aktien von Aktionären gehalten werden, die maximal jeweils 3% halten. So soll gesichert werden, dass die Anteile nicht auf einige wenige Aktionäre mit großen Anteilen entfallen.
Die initiale Streubesitzquote, also die Anzahl der Anteile, die sich bei der örsenzulassung im Streubesitz befinden, muss mindestens 25% betragen.

Zugelassene Immobilien

Nach heftigen Diskussionen sind im aktuellen Gesetzesentwurf bestimmte Immobilien
(„Bestandsmietwohnimmobilien“) von den REITs ausgeschlossen. Der Ausschluss wird damit begründet, dass mögliche negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt und somit auf die Mieter und die soziale Wohnungspolitik verhindert werden sollen. Vom Ausschluss sind jedoch nur Wohnungen betroffen, die vor dem 31.12.2006 erbaut wurden, alle zukünftig erbauten Wohnungen dürfen als Investitionsobjekt in REITs eingehen.

Der Gesetzesentwurf macht sehr genaue Angaben darüber, was genau Bestandmietwohnimmobilien sind, nämlich jede Immobilie, die vorwiegend Wohnzwecken dient, wobei vorwiegend meint, dass mehr als 50% bewohnt werden. Hält sich die REIT nicht an diese Vorgabe und hält nur eine einzige Bestandsmietwohnimmobilie, wird ihr der REIT-Status umgehend entzogen, womit auch die steuerlichen Vorteile entfallen. Dies gilt nicht nur für die Haltung, sondern auch für die Verwaltung von Bestandsmietwohnimmobilien in In- und Ausland.

Die Diskussion über Vor- und Nachteile des Ausschlusses von Bestandsmietwohnimmobilien ist jedoch noch nicht abgeschlossen. Befürworter des Ausschlusses sehen so Mieter geschützt, während Gegner des Ausschlusses argumentieren, dass Eigentümern weiterhin keinen unternehmerischen Einfluss
haben, was nicht im Sinne des Immobilienmarktes sein könne. Welche Seite letztendlich recht behält, lässt sich nur schwer bestimmen. In den USA gibt es zwar REITs, die sich explizit auf Wohneigentum spezialisiert haben (so genannte Housing Equity REITs), doch sind diese von Grund auf profitorientierter und beschäftigen sich nicht mit der Wohnungsversorgung benachteiligter Zielgruppen, was einer in Deutschland angestrebten sozialen Wohnungspolitik widerspricht.

Gewinne

Die Mindestausschüttung der Gewinne ist gesetzlich festgelegt. Sie liegt für deutsche REITs bei 90%, d.h. der ermittelte Gewinn (ohne die stillen Reserven) muss zu mindestens 90% an die Aktionäre weitergegeben werden. Im internationalen Vergleich liegt diese Quote im mittleren Bereich, sie ist jedoch so hoch, dass deutsche REITs kaum in der Lage sein werden, sich komplett selbst zu finanzieren. Kapitalerhöhungen sind daher dringend erforderlich und erwünscht.

Deutsche REITs werden den Bilanzierungsregeln des Handelsgesetzbuches unterliegen, nach denen die Gewinnermittlung und die Bilanzierung erfolgen. Gewinne, die aus dem Verkauf von Immobilien stammen, können als Rücklage einbehalten werden, allerdings nur bis zu einem Anteil von 50%, die dann mit der Anschaffung oder Herstellung von Vermögenswerten verrechnet werden kann.

Steuerliche Auswirkungen

Um die angestrebte Steuertransparenz zu verwirklichen, sind alle Erträge der deutschen REITs von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Alle Erträge und Gewinne werden auf der Ebene der Anleger besteuert, dies gilt sowohl für Erträge aus deutschen als auch aus ausländischen REITs, unabhängig davon, ob die Anteile der ausländischen REITs in Form eines Investmentfonds oder als direkte Anteile vorliegen. Die Steuerbefreiung gilt jedoch nur für Erträge, die aus den Haupttätigkeiten der REITs, also
immobilienbezogenen Aktivitäten erzielt werden. Zu diesen zählen voraussichtlich alle Einkünfte aus Mieten und Verpachtungen, aber auch Gebühren für Dienstleistungen, die bei der Verwaltung der Immobilien anfallen. Verfolgen REITs auch Nebentätigkeiten, die bis zu einem gewissen Maß durchaus erlaubt sind, muss hierfür eine Tochtergesellschaft eingesetzt werden, die selbst steuerpflichtig ist.

Die Besteuerung auf Anlegerebene ist jedoch nicht ganz unproblematisch für ausländische Anleger, die in REITs investieren möchten. Da die aus REITs erzielten Gewinne als Einkünfte aus Kapitalvermögen gelten und die Besteuerung dieser Einkünfte dem Heimatstaat des Anlegers obliegt, würde Deutschland das Besteuerungsrecht für alle Gewinne ausländischer Anleger verlieren. Im aktuellen Gesetzesentwurf soll dieses Problem gelöst werden, indem ähnlich wie in Großbritannien eine Beschränkung der direkten

Beteiligung auf maximal 10% vorgesehen ist.

Außerdem sind bis zum 31.12.2009 alle Gewinne, die aus der Veräußerung von Immobilien erzielt werden, steuerlich begünstigt. Um den REITs in Deutschland einen guten Start auf den Kapitalmarkt zu ermöglichen, sind zudem steuerliche Vorteile vorgesehen, die sich auf die Veräußerung von Immobilien beziehen, die mindestens 10 Jahre zum Betriebsvermögen gehört haben. Werden solche Immobilien an einen REIT veräußert, muss nur die Hälfte der Differenz zwischen Buchwert und Veräußerungspreis mit Körperschafts- bzw. Einkommenssteuer versteuert werden. Dies ist besonders attraktiv für Unternehmen, die ihr in Immobilien gehaltenes Vermögen reduzieren wollen um so mit dem freigesetzten Kapital in andere Geschäftsprojekte investieren zu können.