Bislang gab es in Deutschland neben der direkten Immobilienanlage durch Eigenerwerb drei verschiedenen Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Der Großteil der indirekten Immobilienanlagen steckt in offenen Immobilienfonds, wegen ihres geringen Marktanteils sind die geschlossenen Immobilienfonds und die Immobilien-Aktiengesellschaften zu vernachlässigen.

Die Gewinne der REITs stammen sowohl aus dem Verkauf und der Vermietung bzw. Verpachtung von Grundstücken und Immobilien, aus denen sich laufende Erträge erzielen lassen, als auch aus Zinsgewinnen, die im Zusammenhang mit eigenen Immobilien erzielt werden. REITs selbst besitzen üblicherweise kaum liquide Mittel, Immobilien und Hypotheken machen ihr Vermögen aus. Viele REITs sind auf bestimmte Immobilienarten oder Regionen spezialisiert.

Die Diskussion über deutsche REITs kam bereits im Juni 2004 ins Rollen, als die IFD (Initiative Finanzstandort Deutschland) einen ausführliches Gesetzesvorschlag für einen deutschen REIT entwickelte, der die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für in- und ausländische Investoren steigern sollte. In diesem Gesetzesentwurf wurde die Höhe der Mindestausschüttung (80%), die Bedingungen für REITs sowie die Steuerbefreiung der REITs von Gewerbe- und Körperschaftssteuer festgelegt.

Das Bundesfinanzministerium stand den Vorschlägen generell interessiert gegenüber, jedoch müssen noch einige steuerliche Probleme gelöst werden, die vor allem ausländische Investoren betreffen, bevor eine Einführung der REITs in Deutschland denkbar sei, so das Finanzministerium im Januar 2005.

Im Mai 2005 legte das Zentrum für europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) und das Department of Real Estate der European Business School (EBS) ein im Auftrag des Bundesfinanzministeriums erstelltes Gutachten vor, das die Vorteile der REITs betont und hierdurch eine klare Empfehlung für deren
Einführung ausspricht. Regierung und Opposition schlossen sich dieser Empfehlung an.

Diverse Auseinandersetzungen und Diskussionen über Details zur Einführung der REITs wie z.B. über den Einschluss von Wohnungen als Investitionsobjekte, verzögerten die Einführung der REITs im Laufe des nächsten Jahres, bis es am 29. Juni 2006 endlich zur erstmaligen Debatte über REITs im Bundestag kommt.

Am 2. November beschließt das Bundeskabinett die Einführung der REITs und unterstützt den Gesetzesentwurf, der vom Bundesfinanzministerium vorgelegt wurde. Die Einführung der so genannten G-REITs (German Real Estate Investment Trust) soll zum 1. Januar 2007 erfolgen.

Ausblick: Die Zukunft der REITs in Deutschland

Bleibt es beim aktuellen Stand der Dinge, werden die deutschen REITs börsennotierte
Aktiengesellschaften, die somit allen Regelungen und Gesetzen unterliegen, die für diese verbindlich sind. Sie fallen somit unter das Aktiengesetz, das Wertpapierhandelsgesetz und den Deutschen

Corporate Governance Kodex.

Wie andere Aktien können auch die REIT-Aktien nach den bekannten Kriterien und Maßen bewertet werden. Hierzu gehört z.B. die Dividendenrendite, das Kurs-Gewinn-Verhältnis oder der Net-Asset-Value, der das Reinvermögen pro Aktie beziffert und abhängig von aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt ist.

Sie werden zudem von einem Vorstand geführt, der wiederum von einem Aufsichtsrat kontrolliert wird. Der Aufsichtsrat vertritt die Interessen der Anteilseigner und handelt dementsprechend in deren Sinn. In der Hauptversammlung kann jeder Aktionär abhängig von seinem Aktienbesitz seine Stimme abgeben und so an den Beschlüssen der Gesellschaft direkt teilnehmen.

Ob die Einführung der REITs zu der erhofften Verbesserung und der größeren Wettbewerbsfähigkeit des Finanzstandorts Deutschlands führen wird, wird die Zukunft zeigen, Experten zeigen sich wegen der spezifischen Vorteile der REITs jedoch mehrheitlich optimistisch. Durch die REITs wird die bisherige Lücke der indirekten Immobilienanlage geschlossen.

REITs im europäischen Ausland

In anderen europäischen Ländern gibt es schon seit mehreren Jahren REITs. Im Folgenden wird ein kurzer Überblick darüber gegeben, wie sie sich beispielhaft von den geplanten deutschen REITs unterscheiden und welche charakteristischen Merkmale sie besitzen.
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REITs in Belgien

In Belgien tragen die REITs den Namen Société d’Investissement à capital fixe en immobilière (SICAFI) und unterliegen der Rechtsform eines Investmentfonds. Seit ihrer Einführung im Jahre 1995 gibt es mittlerweile (Stand: 2005) 10 börsennotierte Aktiengesellschaften, die den REIT-Status und eine Marktkapitalisierung in Höhe von ca. 3,3 Mrd. Euro besitzen. Die SICAFI darf ausschließlich langfristig in Immobilien investieren, wobei sich die Art der Immobilien voneinander unterscheiden muss – höchstens 20% der Gesamtinvestitionen dürfen auf ein einziges Objekt entfallen. Eine Kreditaufnahme der SICAFI ist möglich, die Höhe ist auf maximal 50% des Anlagevermögens beschränkt.

In Belgien liegt die Mindestausschüttung im Gegensatz zu Deutschland niedriger, sie liegt bei 80% des Nettogewinns. Für den Aktionärskreis gibt es keine besonderen Vorschriften.

Die SICAFI unterliegt der Körperschaftssteuer (39,99%) und kann nur durch eine Senkung der abzugsfähigen Betriebsausgaben eine Steuerbefreiung erzielen. Anleger, die in eine SICAFI investieren, müssen in Belgien Quellensteuer abführen.

REITs in Frankreich

In Frankreich wurden im Jahre 2003 die so genannten Sociétés d’Investissements immobiliers cotées (SIIC) eingeführt. In ihrer Rechtsform stellen sie SIIC eine Aktien- oder Kommanditgesellschaft mit steuerrechtlichem Sonderstatus dar. Die SIIC kann börsennotiert sein, muss es aber nicht, wenn sie börsennotiert ist, muss sie dies jedoch an einem geregelten Markt in Frankreich sein. Aktuell stellen die SIIC mit 20 börsennotierten Gesellschaften eine Marktkapitalisierung von ca. 26 Mrd. Euro.

Eine SIIC muss ein Grundkapital von 15 Mio. Euro oder mehr und die Haupttätigkeit des Erwerbs und Baus von Mietimmobilien vorweisen können, allerdings dürfen bis zu 20% des Unternehmenswertes auch aus anderen Investitionen stammen. Die Kreditaufnahme sowie der Aktionärskreis unterliegen keiner Beschränkung.

In Frankreich werden zwischen den Gewinnen aus Vermietungen und den Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von Immobilien unterschieden. Die Mindestausschüttung für Gewinne aus Vermietungen liegt bei 85%, die innerhalb des Folgejahres nach Gewinnerzielung ausgeschüttet werden muss. Ein Jahr länger darf die Ausschüttung der Kapitalgewinne dauern, die mindestens 50% betragen muss.

Die SIIC unterliegt der Befreiung der Körperschaftssteuer mit Ausnahme der stillen Reserven, die mit einem ermäßigten Steuersatz besteuert werden, wenn sie im Grundvermögen enthalten sind. Ist die SIIC mit mindestens 95% an einer Tochtergesellschaft beteiligt, und schüttet die hier erzielten Gewinne vollständig an die Anteilseigner aus, sind diese Dividenden steuerfrei. Die Besteuerung ausländischer Aktionäre hängt von den Doppelbesteuerungsabkommen der beiden Staaten ab, deutsche Anleger müssen beispielsweise 15% Besteuerung kalkulieren.

REITs in Großbritannien

In Großbritannien sollen die so genannten UK Real Estate Investment Trusts ebenfalls 2007 eingeführt werden. Geplant sind sie als Aktiengesellschaften, deren Börsennotierung obligatorisch ist. Ihre Gewinne müssen zu 75% aus Immobiliengeschäften stammen, ebenso wie 75% des Anlagevolumens auf Immobiliengeschäfte entfallen sollen. Ein einzelnes Objekt soll maximal 40% der Gesamtinvestitionen tragen dürfen. Die Höhe der Kreditaufnahme ist beschränkt: Alle jährlichen Erträge müssen ein Vielfaches (1,25faches) der anfallenden Zinsen ausmachen.

Wie in Deutschland wird die Besteuerung auf der Ebene der Anteilseigner erfolgen, auf Unternehmensebene bleiben die Erträge aus Immobiliengeschäften steuerfrei. usländische Anleger können sich mit maximal 10% beteiligen.