Die ersten REITs wurden 1960 in den USA eingeführt. Mit ihnen sollte nicht nur neues Kapital in den
Immobilienmarkt strömen, sondern auch die Attraktivität von Investitionen in Immobilien bei
Kleinanlegern erhöht werden. Dieses Ziel wurde schnell erreicht, so dass sich die Idee eines Real Estate
Investment Trusts über die ganze Welt verbreitet hat.

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REITs in Australien

Die in Australien bestehenden so genannten Listed Property Trusts existieren bereits seit 1971 und stellen die Rechtsform Trust dar, deren Börsennotierung obligatorisch ist. Im Jahre 2005 konnte Australien mit 36 börsennotierten Gesellschaften und einer Marktkapitalisierung von ca. 42,6 Mrd. aufwarten.

Australien ist in der Regulierung der Listed Property Trusts vergleichsweise liberal. So sind die erlaubten Investitionen nicht auf Australien beschränkt und es gibt keine gesetzliche Regelung über den Anteil der Immobiliengüter, die eine Gesellschaft halten muss. Listed Property Trusts unterliegen keiner Beschränkung in der Kreditaufnahme.

Dagegen liegt die Mindestausschüttung der Unternehmensgewinne bei 100%, wobei die Besteuerung der Erträge zum größten Teil auf die Anteilseigner entfällt. Auch ausländische Anteilseigner sind in Australien steuerpflichtig.

REITs in Hongkong

Im Jahre 2003 wurde in Hongkong der H-REIT (Hongkong Real Estate Investment Trust) eingeführt. Als Investmentgesellschaft ist die Börsennotierung obligatorisch, sie muss an der Börse in Hongkong erfolgen. Bis zum Sommer 2006 wurden 4 börsennotierte Gesellschaften eingeführt, die Marktkapitalisierung betrug im Jahre 2005 ca. 4,2 Mrd. Euro.

H-REITs unterliegen relativ strengen Anlage- und Einkommensvorschriften. So darf ausschließlich in Immobilien in Hongkong investiert werden und die Immobilien müssen mindestens zwei Jahre gehalten werden. Die langfristigen Investitionen in Immobilien müssen mindestens 90% aller Anlagegüter der H- REITs ausmachen. Der Aktionärskreis selbst unterliegt keinen besonderen Beschränkungen. H-REITs dürfen Kredite aufnehmen, deren Höhe 35% des Bruttowertes des Anlagevermögens nicht überschreiten darf.

Die Mindestausschüttung liegt bei den H-REITs bei 90% des Nettogewinns, der der Grundsteuer unterliegt, anders als in anderen Ländern gibt es in Hongkong keine Steuervergünstigungen für diese Art der Investitionen in Immobilien. Ausländische Anteilseigner werden jedoch nicht in Hongkong besteuert.

REITs in Japan

Japan Real Estate Investment Trusts (J-REIT) gibt es seit 2001. Unterschieden werden drei verschiedene Rechtsformen, zu denen hauptsächlich eigene Gesellschaften aber auch direkte und indirekte Investment Trusts gehören. Eigene Gesellschaften sind auf Immobilieninvestitionen und Immobilienmanagement spezialisiert, an diesen beteiligen sich die Anleger direkt. Bei direkten Investment Trusts übergeben die Anleger ihr Geld an eine Investmentbank, die auch für die Gewinnausschüttung zuständig ist. Bei indirekten Investment Trusts ist zwischen Anleger und

Investmentbank noch ein Fondsmanager geschaltet, der die Gewinnausschüttungen erhält und an die Anleger weitergibt. Im Sommer 2005 gab es bereits 17 börsennotierte Gesellschaften, für die J-REITs ist eine Börsennotierung allerdings nicht obligatorisch. Die Marktkapitalisierung der Japan Real Estate Investment Trusts beträgt ca. 22,6 Mrd. Euro.

Die Anlage- und Einkommensvorschriften für J-REITs sind relativ streng. So darf die Anlage nur in Immobilien (mindestens 75%), Barvermögen oder andere liquide Anlageformen bestehen. Mindestens 50% aller Anlageformen muss Erträge erzielen. Ein J-REIT muss ein Gesamtanlagevolumen von mindestens 36 Mio. Euro vorweisen können, eine Aktie muss mindestens 365 Euro Wert besitzen. Auch für den Aktionärskreis gelten bestimmte Vorschriften. Die Gesamtzahl der Anteilsscheine muss mindestens 4000 betragen, die auf mindestens 1000 Aktionäre aufgeteilt sind, von denen die drei mit den meisten Anteilen nicht mehr als 50% aller Anteile und die zehn größten Anteileigner nicht mehr als 75% aller Anteile halten dürfen. Eine J-REIT darf Kredite in unbegrenzter Höhe aufnehmen.

Die Mindestausschüttung der Unternehmensgewinne beträgt 90%, die von der J-REIT (als eigene Gesellschaft) als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden können. Generell unterliegt die J- REIT bestimmten Steuerermäßigungen. Ausländische Investoren müssen 7% Quellensteuer in Japan leisten, diese kann sich bei Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Herkunftsland verringern.

REITs in Kanada

In Kanada gibt es REITs bereits seit 1994. Als Aktiengesellschaft ist eine Börsennotierung für mindestens 30% des Grundkapitals obligatorisch. Mit einer Marktkapitalisierung von 12,3 Mrd. Euro und 25 börsennotierten Gesellschaften (Stand Frühjahr 2005) wird die Beliebtheit der kanadischen REITs deutlich.

Die REITs in Kanada müssen mindestens 80% Immobilien in ihren Anlagegütern nachweisen, die langfristig zu halten sind. Ein einzelnes Objekt darf maximal 20% der Gesamtinvestitionen darstellen. Die Einnahmevorschrift besagt, dass Gewinne aus Immobiliengeschäften 95% aller Gewinne ausmachen müssen, die auf mindestens 150 Anteilseigner verteilt werden müssen. Die Kreditaufnahme kanadischer REITs unterliegt keiner Beschränkung.

Die Mindestausschüttung der Gewinne hängt von der Art der Einnahmen ab, Veräußerungsgewinne müssen mindestens zu 50% ausgeschüttet werden, andere Einnahmen aus Vermietung und relevanten Dienstleistungen zu 85%. Die Besteuerung erfolgt auf Unternehmensebene, ausländische Anteilseigner müssen jedoch Quellensteuer in Höhe von 25% entrichten. Besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Kanada und dem Herkunftsland, verringert sich die Höhe dieser Quellensteuer.

REITs in Korea

Die Einführung koreanischer REITs erfolgte im Jahre 2001. In Korea gibt es zwei verschiedene Arten von REITs, die so genannten K-REITs (Korean Real Estate Investment Trusts) als Kapitalgesellschaften und die CR-REITs (Corporate Restructuring REIT) als REITs mit zeitlich begrenzter Geschäftsdauer. Während K- REITs eine Börsennotierung vornehmen müssen, ist diese für CR-REITs zunächst nicht zwingend notwendig, allerdings dann, wenn die Notierungskriterien für die koreanische Börse erfüllt sind. Im Jahr 2005 gab es in Korea 7 börsennotierte REITs, die CR-REITs besaßen zum gleichen Zeitpunkt eine Marktkapitalisierung von ca. 4,2 Mio. Euro.

Ein REIT muss in Korea ein Gesamtanlagevermögen von mindestens 40 Mio. Euro nachweisen, von denen bei einem K-REIT mindestens 70% in Immobilien investiert sein müssen. Die restlichen 30% dürfen in Projekte in der Entwicklungsphase investiert werden. CR-REITs müssen in ihrem Anlagevermögen mindestens 70% erworbene Immobilien nachweisen, die aus Insolvenzgeschäften oder Verkäufen zur Schuldenreduzierung stammen. Keiner der Anteilseigner darf mehr als 10% aller Anteile
eines REITs besitzen. Eine Kreditaufnahme ist koreanischen REITs nicht gestattet.

Die Mindestausschüttung ist mit 90% des erzielten Gewinns festgelegt. Die Besteuerung erfolgt je nach Art der REITs: Bei K-REITs gibt keine steuerlichen Vergünstigungen auf die ausgeschütteten Gewinne, lediglich der Kauf und die Registrierung wird mit 50% Steuerermäßigung belohnt. Die gleichen Aktivitäten sind bei CR-REITs völlig befreit von der Steuer. Beträgt die Ausschüttungsquote von CR-REITs 90% oder mehr, können die ausgeschütteten Erträge steuerlich geltend gemacht werden. Für ausländische Investoren gelten niedrigere Steuersätze (27,5%).

REITs in Singapur

Die Kapitalgesellschaft oder der Investment-Trust mit der Bezeichnung Singapore Real Estate Investment Trust (S-REIT) existiert seit 2002. Ihre Börsennotierung ist obligatorisch. Mit 5 börsennotierten Gesellschaften können die S-REITs eine Marktkapitalisierung von ca. 5,2 Mrd. Euro aufweisen.

An einer S-REIT müssen mindestens 500 Anteilseigner beteiligt sein, sobald mehr als 5% der Gesamtanlage von einem einzelnen Aktionär gehalten werden, muss eine entsprechende Meldung an den Manager des REITs gehen. Das Anlagevermögen muss zu mindestens 70% aus Immobilien oder ähnlicher Güter bestehen, Aktien von Immobilien-AGs oder ähnliches sind erlaubt. Projekte, die sich noch in der Entwicklung befinden, dürfen ebenfalls im Portfolio der REITs vorhanden sein, allerdings darf es sich hierbei um maximal 20% der Gesamtanlagen handeln. Die maximale Kredithöhe, die ein S-REIT
aufnehmen kann, beträgt 35% des Gesamtvermögens, in Ausnahmefällen (bei sehr gutem Kreditrating) kann diese erhöht werden.

Die Unternehmensgewinne werden zu 100% an die Aktionäre ausgeschüttet. S-REITs mit der Rechtsform Kapitalgesellschaft erhalten keine steuerlichen Vergünstigungen, sind die S-REITs als Investment Trust organisiert, können bezahlte Steuern durch Gutschriften weitergegeben werden. Ausländische Aktionäre müssen fünf Jahre lang 10% Quellensteuer auf die durch S-REITs erzielten Gewinne zahlen.

REITs in USA

Die USA sind das Mutterland der REITs, denn hier wurden im Jahre 1961 die ersten Real Estate Investment Trusts eingeführt. Die Rechtsform dieser REITs ist die Kapitalgesellschaft mit steuerrechtlichem Sonderstatus, deren Börsennotierung zwar nicht obligatorisch, aber üblich ist. Mit über 200 börsennotierten Gesellschaften tragen die US-amerikanischen REITs eine Marktkapitalisierung von ca. 205 Mrd. Euro.

Die Art der Einkünfte ist auch in den USA genau festgelegt. So dürfen maximal 75% aller Erträge aus immobilienrelevanten Zinsen und der Veräußerung von Immobilien oder Staatsanleihen stammen.

Ebenso hoch muss der Anteil des Vermögens sein, dass in Barmittel, Staatsanleihen, Grundpfandrechte und Immobilien investiert wird. Der REIT darf sich auch an Tochterunternehmen und Drittunternehmen beteiligen, die Höhe der Beteiligung ist jedoch gesetzlich geregelt (20% und 10 bzw. 5%). Zusammen mit allen Erträgen aus Tochterunternehmen müssen die Gewinne der REITs 95% aller Gewinne ausmachen, nur 5% dürfen aus sonstigen Nebentätigkeiten stammen. US-amerikanische REITs dürfen weder Beherbergungsbetriebe noch Gesundheitseinrichtungen betreiben, dies muss über eine Tochtergesellschaft erfolgen. Nach dem ersten Jahr nach der Einführung einer neuen Gesellschaft muss es mindestens 100 Anteilseigner geben, die das Grundkapital halten. Die fünf größten unter ihnen dürfen jedoch nicht mehr als 50% aller Anteile halten. REITs unterliegen keiner Beschränkung in der Höhe der Kreditaufnahme.

Die Unternehmensgewinne müssen zu mindestens 90% ausgeschüttet werden. Die Gesellschaft kann diese Gewinne als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Alle nicht ausgezahlten Gewinne unterliegen der Körperschaftssteuer, für die ausgezahlten Gewinne ist der Anteilseigner steuerlich verantwortlich.