REIT ist die Abkürzung für den englischen Begriff „Real Estate Investment Trust“, der bestimmte Immobilien-Treuhandfonds bezeichnet. REITs sind besonders für institutionelle Investoren interessant, die kein übermäßig großes Risiko eingehen, aber dennoch das in eigenen Immobilien vorhandene Kapital freisetzen möchten. Dies geschieht durch die Veräußerung und somit Umwandlung der Immobilien in Investitionsobjekte an der Börse.

Immobilien als Investitionsobjekte @iStockphoto/Ljupco

Die ersten REITs wurden 1960 in den USA zugelassen, im Laufe der Jahre ließen zunehmend mehr Länder diese Art der Immobilien-Treuhandfonds zu, u.a. Kanada, Australien, Japan, Südkorea, Hongkong, Malaysia, Singapur, Frankreich und Belgien.

In Deutschland und Großbritannien sollen REITs ab dem Jahr 2007 eingeführt werden, der erste Gesetzentwurf der Bundesregierung liegt seit November 2006 vor.

Die REITs sind jedoch nicht in jedem Land miteinander vergleichbar, sie unterscheiden sich nicht nur in der Namensgebung, sondern z.B. auch in der Art der Rechtsform, der sie unterliegen oder den Voraussetzungen, die sie erfüllen müssen, um als REIT bezeichnet zu werden. Fast allen REITs gemeinsam ist jedoch, dass sie steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen dürfen, nicht jedoch Art und Höhe dieser Vergünstigungen.

REITs – Definition

Damit ein Treuhandfonds als REIT bezeichnet werden kann, muss der Schwerpunkt der Anlagen eindeutig auf Immobilien und/oder Hypotheken liegen. REITs sind in der Regel (aber nicht zwingend) börsennotiert und besitzen bestimmte steuerliche Privilegien. So fallen für REITs selbst keinerlei Ertragssteuern an, stattdessen sind die Anteilseigner steuerpflichtig. Eine Voraussetzung, die REITs erfüllen müssen, ist die Ausschüttung festgelegter Ertragsanteile an die Anleger, die in ihrer Mindesthöhe jedoch im internationalen Vergleich variiert, üblich sind zwischen 80-100% Gewinnausschüttung.

Gewerbe Immobilie

Gewerbe Immobilie @iStockphoto/MACIEJ NOSKOWSKI
Die Gewinne der REITs stammen sowohl aus dem Verkauf und der Vermietung bzw. Verpachtung von Grundstücken und Immobilien, aus denen sich laufende Erträge erzielen lassen, als auch aus Zinsgewinnen, die im Zusammenhang mit eigenen Immobilien erzielt werden. REITs selbst besitzen üblicherweise kaum liquide Mittel, Immobilien und Hypotheken machen ihr Vermögen aus. Viele REITs sind auf bestimmte Immobilienarten oder Regionen spezialisiert.

Im Gegensatz zu Immobilienaktiengesellschaften zeichnen sich REITs durch die steuerlichen Vorteile und die verbindliche Ausschüttungsquote aus.

In der Regel müssen REITs keine Anteile zurücknehmen, diese müssen mit wenigen Ausnahmen über die Börse veräußert werden. Börsennotierte REITs unterliegen wie andere börsennotierte Anlagemöglichkeiten einer gewissen Schwankung und bergen somit ein vergleichbar hohes Risiko, generell kann aber von einem Risikoprofil zwischen Staatsschuldverschreibungen und dem direkten Investment in Immobilien ausgegangen werden. Die Schwankungen der Kurse haben jedoch im Gegensatz zu anderen Immobilienfonds keine weiteren Auswirkungen auf die Tätigkeiten der REITs.

REITs Arten

Die Anlage in Immobilien ist für viele Investoren sehr interessant, da der Wert von Immobilien über einen längeren Zeitraum hinweg als relativ stabil angesehen wird. Sowohl dem Privatanleger als auch dem institutionellen Anleger stehen hierfür mehrere Alternativen zur Verfügung: Erwerb eines eigenen Grundstücks oder einer Immobilie, die Investition in börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, in verschiedene Arten von Immobilienfonds und voraussichtlich ab 2007 auch in deutsche REITs. Letztere sind für Investoren aus mehreren Gründen attraktiv.

REITS Arten
Hochhaus Front @iStockphoto/Domenico Pellegriti
Börsennotierte REITs unterliegen wie alle börsennotierten Aktiengesellschaften der Verpflichtung zur absoluten Transparenz, d.h. der Anleger muss zu jedem Zeitpunkt die aktuelle Lage des Unternehmens und so auch den Marktwert der eigenen Anteile kennen. Dies ermöglicht dem Anleger, bei Bedarf kurzfristig zu reagieren.

Das Risiko für Anleger ist bei REITs vergleichsweise gering, denn obwohl natürlich auch bei ihnen keine Garantie für hohe Gewinne abgegeben werden kann, sprechen die Zahlen der letzten Jahre eindeutig für sie. So betrug die durchschnittliche jährliche Rendite von 1971 bis 2003 von Equity-REITs in den USA knapp 13%, während die Wertsteigerung von Aktien der 30 führenden amerikanischen Industrieunternehmen nur bei ca. 8% lag. Da die Einnahmen der REITs zu einem Großteil aus Mieteinnahmen oder Zinsen stammen, die langfristig fest vereinbart sind, bleibt der Cash-Flow, und
somit die verbindliche Ausschüttungsquote über Jahre hinweg relativ stabil. Selbstverständlich können jedoch bestimmte Faktoren wie Umfeld des Marktes, allgemeine Börsensituation, Qualität des Managements, etc. zu leichten Schwankungen führen.

Auch bei REITs bestimmt die Nachfrage nach den Aktien den Kurs, dies hat jedoch keinen direkten Einfluss auf die Rendite. Wie verschiedene Langzeituntersuchungen gezeigt haben, gibt es kaum einen Zusammenhang zwischen den Aktienkursen und der tatsächlichen Wertentwicklung von Immobilien. REITs bieten dem Anleger die Möglichkeit, ein individuelles Portfolio zu erstellen und dieses flexibel zu verändern, da die Anteile der börsennotierten REITs jederzeit veräußert werden können. Das niedrige
Risiko kann durch die Diversifizierung der Kapitalanlage in mehrere REITs (z.B. auf verschiedene Immobilienarten oder Regionen) weiter verringert werden.